中古マンション リフォームについての記述
保全措置が義務づけられる一定額とは、完成物件のときは価格の一○％、未完成物件のときは五％です（一○○○万円を超える手付金を支払うときは物件価格にかかわらず保全されます）。
受される金銭の額・目的」の項目に記載されます。
登記費用やローン保証料、ローン手数料など、どんなお金がいくらかかるかを確認しましょう。
なお、代金の一部にあてられる手付金もこの欄に記載されます。
手付金は契約のときに支払うお金で、売主が不動産会社の場合は、代金の二○％以内と決められています。
契約したあとで万が一気が変わって、やはり買うのはやめようということになったら、「契約の解除に関する事項」に書かれてある方法で契約解除することができます。
通常は、売主が「契約の履行に着手する」前なら、手付金を放棄することで解約が可能です。
いつの時点で契約の履行に着手したことになるのかは微妙な問題ですが、たとえば買主の依頼で設計変更の材料を発注したり、買主の意向を受けてローンの借入手続きをしたあとでは、手付金放棄だけで新築マンションの重要事項説明や契約は大勢の人を集めて事務的に行なわれがちです。
気になる点は、契約の前に必ず確認しておきましょう。
「敷地に関する権利の種類および内容」という欄を見ると「実測面積」「登記簿面積」「建築確認の対象面積」という三つの面積が書かれています。
このうち建築確認の対象面積だけが大きい場合は要注意です。
建築確認の面積より実際の面積が狭いので、建ぺい率や容積率をオーバーしている可能性があるからです。
将来、建て替えの際にいまより小さな建物しか建てられなくなることが考えられます。
駐車場や専用庭、ルーフバルコニーなど特定の居住者が専用で使う部分については「専用使用権に関する規約などの定め」に記載されています。
住戸に専用庭やルーフバルコニーがついている場合は、月々の使用料を確認します。
駐車場の利用が抽選の場合は、抽選の方法なども確かめておきましょう。
入居後に毎月支払うことになる管理費や修繕積立金の額を「管理に関する事項」の欄で確認します。
建物を長持ちさせるには、とくに修繕積立金が重要です。
きちんと長期修繕計画にもとづいて算出された金額なら安心ですが、「管理費の一○％」などと適当に決められた安い金額では不安が残ります。
マンションが完成してから「イメージと違う！」「こんなはずじゃなかった」と後悔しないよう、重要事項説明書と一緒に渡される図面集によく目を通しておきましょう。
想像力をふくらまして完成後の建物をイメージしてみてください。
一戸建てはマンションに比べて販売戸数が少ないので、重要事項説明もじっくり受けることができるでしょう。
とくに建築条件付きのように建物が未完成の場合は、イメージどおりの家が建つかどうかよく確かめる必要があります。
「都市計画法」の欄を見て、その土地が「市街化区域」になっていれば○Ｋ。
ところがたまに「市街化調整区域」になっている場合もあります。
市街化調整区域では原則として家は建てられません。
ただし都道府県知事の開発許可を得ていたり、「既存宅地」の確認を受けていれば大丈夫なので、不動産会社に聞いてみましょう。
同様に、都市計画道路の計画がある場合など、知事の許可がないと家が建てられないケースもあります。
住宅を建てるときには、さまざまな規制を守らなければなりません。
ただ、なかには違反状態で建てられるケースもあるようです。
なかでも破られやすいのが建ぺい率と容積率。
建物の大きさを規制する二つの数字が重要事項説明書にも書かれているので、買おうとする家がルールを守っているかどうかをチェックしてください。
仮に違反建築でも住むことはできますが、将来建て替えるときにいまより小さな家しか建てられなくなります。
敷地が私道にしか接していない場合、その私道が「道路位置指定」を受けていなければ家は建てられません。
指定を受けている場合は指定番号と年月日を確認してください。
私道の持ち主が第三者の場合は使用料がかかったり、水道管やガス管の引き込みの際に承諾が必要なケースもあります。
中古住宅は売主が個人であることが多く、トラブルに対する保証も整っていないのが通常です。
それだけに事前のチェックが欠かせません。
住宅ローンで公的融資を使うときは、公庫ではマンションが築二○年以内、木造一戸建てが築一五年以内という条件がつきます。
また、各種税金が軽減される建物面積の条件は、登録免許税やローン控除は五○㎡以上、不動産取得税や固定資産税は四○㎡以上です。
登記簿上の面積を確認しましょう。
「登記簿に記載された事項」の欄で、乙区の抵当権の内容をチェックします。
抵当権を抹消するために「つなぎ融資」が必要な場合は、そのぶんの利息や手数料を誰が負担するのか確認します。
建物が違反建築ではないか、建てられたあとで法律が変わって「既存不適格」状態になっていないか、「敷地等と道路との関係」の欄で確かめてください。
「住宅の再建築はできません」などと書かれていないでしょうか。
たとえ再建築できても、建ぺい率や容積率オーバーでいまの家よりも小さな建物しか建てられないケースもあります。
給湯器やエアコン、ガスレンジなどの付帯設備は設置されたまま買うのか、引き渡しまでに撤去されるのか、「物件状況確認書」でリスト化して確認します。
設置されたままの場合は不具合がないかどうかも事前にチェックし、必要な場合は修理代を誰が負担するかを決めておきます。
重要事項説明が済むと、いよいよ売買契約。
いったん契約書にハンコを押して手付金を支払うと、簡単には後戻りできないので慎重に。
住宅がいつ引き渡されるかを「売主の引渡義務」の欄で確認します。
未完成物件や中古物件などで万が一引き渡し時期が遅れた場合に、借家の契約更新や引っ越し会社のキャンセルにともなう費用をどのように負担するか、取り決めておきましょう。
引き渡しまでの間に、地震や火災、台風などの不可抗力で物件が損害を受けた場合の取り決めが「危険負担」の欄に書かれています。
通常は「損害が軽い場合は売主が修復するか代金を引き下げる。
損害が大きい場合は買主は契約を解除でき、手付金や中間金は全額返還される」という内容にします。
金融機関の審査の結果、住宅ローンが受けられなくなった場合に、契約を白紙に戻し、手付金などを返してもらうというのが「ローン条項（ローン特約ともいいます）」です。
特約には融資を受ける金融機関名やローン金利を明記します。
この点が明確でないと、一つのローンがダメでも金利の高いローンを無理に押しつけられないとも限りません。
仲介会社との媒介契約も契約時点で結ぶのが一般的です。
仲介手数料は「契約時に半分、残金決済時（通常は引き渡し時点）に残り半分」を支払うケースが多いでしょう。
契約後にローンが借りられずに解約する場合、仲介手数料も返してもらうことになります。
契約時に仲介手数料を全額払ってしまうと、あとで返してもらいにくいかもしれません。
売買契約が済むと、住宅ローンの申込み手続きが待っています。
物件の種類によっても異なりますが、契約と同じ日に申し込む場合と、契約からやや日を置いて申し込む場合の二通りがあります。
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